一线城市“松绑”,影响几何?(国金宏观·赵伟团队)
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摘要
一问:一线“松绑”,历史上影响多大?量的示范效应较强、但对价的影响有限
回顾历史,2014年房地产市场也曾经历寒冬,销售和新开工大幅下滑。受前期需求调控、供给扩张影响,2014年楼市遭遇寒冬、量价齐跌。一线城市销售面积由40%以上的高增增速跌落至-20%以下、二三线城市销售面积也纷纷转负;销售不畅进一步影响新开工表现,一、二、三线城市新开工面积同比一度跌至-20%以下。
2015年4月起,一线城市集中“松绑”、随即带动高线城市销售回暖,但低线城市反转主要靠棚改货币化。政策密集出台后,一线销售累计同比由3月的-12%快速回升至5月的6%,二、三线销售增速也纷纷转正。需求释放带动一线房价攀升,但二、三线房价未见起色。伴随2016年棚改货币化开启,二、三线楼市才出现量价齐升、迎来一波强修复。
二问:一线“松绑”,本轮有何不同?本轮“松绑”更多是定向宽松、发力改善型需求
本轮一线城市“松绑”有别于过去的总量型地产政策,更多刺激的是改善型需求。近期,一线城市陆续跟进“认房不认贷”政策,主要满足改善型住房需求、针对的是35-44岁购房群体。2022年上海和北京二手房客户的平均购房年龄分别为38.8和39.4岁、分别较2019年增加1.6和1.7岁,改善型需求基本盘或更大。
收入预期不稳、居民杠杆高企背景下,地产有望阶段性企稳、但持续性有待跟踪。相较2014年,当前居民收入增速放缓、信心不足,以住房贷款余额/可支配收入衡量的杠杆水平也大幅提升,一线地产销售回暖的空间或不及以往。与此同时,房价收入比压制下、房价预期能否复制2015-2018年的逆转也需进一步观察。
三问:本轮一线“松绑”溢出效应如何?三线及以下城市或延续疲软、二线有望改善
人口结构和婚育观念明显转变,一线城市“松绑”的示范效应或不如以往。相较2014年,当下人口首现负增长、刚需人口占比和粗结婚率均大幅下滑4个百分点,房地产市场的增量需求已大不如前。与此同时,当下城中村改造取代了棚改货币化,且实施范围集中于超大特大城市而非低线城市,实施周期较以往更长、见效也更慢。
人口流入叠加改善型需求共振,二线地产销售回升力度或更大。与一线城市人口净流出形成对比,2022年长沙、杭州、青岛、南京等强二线城市常住人口规模继续扩张;二胎开放政策刺激下、二线城市的改善型需求也有所增加,有望与刚需形成共振。与此同时,近年来二线城市房价收入比并未出现大幅上行,或更有利于短期需求释放。
【上游】上游生产部分改善。本周全国高炉开工率延续增加、较上周上涨0.3个百分点;水泥出货率有所回升、较上周增加3.0个百分点;玻璃产量较上周小幅回落0.6个百分点;沥青开工率有所回升、较上周增加0.9个百分点。
【中游】中游开工显现回落。国内PTA开工率较前周回落1.8个百分点,国内纯碱开工率下滑显著、较上周减少2.8个百分点;涤纶长丝开工率较前周微跌0.1个百分点;汽车半钢胎开工率仍处提升态势、较上周上涨0.1个百分点。
【下游】全国新房销售进一步回落,二手房销售延续低迷。本周全国30大中城市商品房成交较上周回落35.3%,其中,一、二、三线城市分别较上周减少30.0%、39.6%、26.3%。此外,全国二手房成交同样有所下滑、较上周下滑5.2%。
数据统计存在误差或遗漏,政策、外部环境变动超预期。
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报告正文
近期,地产政策“组合拳”陆续出台,一线城市先后跟进“认房不认贷”、支持房地产市场平稳运行。地产大周期下行背景下,本轮一线“松绑”与过往有何不同?溢出效应有多大?本文梳理,可供参考。
一问:一线“松绑”,历史上影响多大?量的示范效应较强、对价的影响有限
回顾历史,2014年房地产市场也曾经历寒冬,销售和新开工大幅回落。受前期需求调控、供给扩张影响、房地产市场库存持续攀升,2014年楼市遭遇寒冬、量价齐跌。一线城市销售面积由40%以上的高增增速跌落至-20%以下、二三线城市销售面积也纷纷转负;销售不畅进一步影响新开工表现,一、二、三线城市新开工面积同比一度跌至-20%以下。
为扭转地产下滑趋势,一线城市集中“松绑”、随即带动高线级城市销售回暖。2014年“930新政”推出后,一线城市销售面积降幅有所收窄,但二、三线城市销售并未改善。2015年4月一线城市集中“松绑”后地产销售才真正迎来拐点,一线销售累计同比由3月的-12%快速回升至5月的6%,二、三线销售增速也纷纷转正。销售刺激下,一线城市房价快速攀升,但二、三线城市房价并无起色、量的好转没有带来房价预期的转变。
伴随2016年棚改货币化开启,二、三线地产才真正迎来高景气,楼市出现量价齐升。2015年后棚改开始发力,2015-2018年每年棚改实际执行规模均在600万套以上、新增PSL规模超过6000亿元。2016年起,棚改货币化安置比例大幅提升,推动二、三线城市销售大幅好转、房价也开始进入上行通道,迎来一波强修复。
二问:一线“松绑”,本轮有何不同?本轮为定向宽松、发力改善型需求
本轮一线城市“松绑”有别于过去的总量型地产政策,更多刺激的是改善型需求。近期,一线城市陆续跟进“认房不认贷”政策,主要满足改善型住房需求。据贝壳研究院调查统计,这部分群体的购房占比已由2020年的26%提升至2022年的30%。一线城市改善住房的意愿或更大,2020年北京、上海、广东的人均住房建筑面积明显低于其他省份。
受常住人口流出影响、一线城市改善型需求占比提升。以常住人口衡量,近年来一线城市人口流入明显放缓、北京已连续多年人口净流出,2022年四大一线城市常住人口数量均出现净流出。人口流动的变化也反映在地产的交易结构中,2022年上海和北京二手房客户的平均购房年龄分别为38.8和39.4岁,分别较2019年增加1.6和1.7岁。
收入预期不稳、居民杠杆高企背景下,地产有望阶段性企稳、但持续性有待跟踪。相较2014年,当前居民收入增速放缓、信心不足,以住房贷款余额/可支配收入衡量的杠杆水平也大幅提升,一线地产销售回暖的空间或不及以往。与此同时,房价收入比压制下、房价预期能否复制2015-2018年的逆转也需进一步观察。
三问:本轮一线“松绑”溢出效应多大?三线以下或延续疲软、二线有望改善
人口结构和婚育观念明显转变,一线城市“松绑”的示范效应或不如以往。站在2014年,人口增长速度和刚需置业人口占比均处于较高水平,结婚意愿也处于历史高位;反观当下,2022年人口首现负增长、25-44岁人口占比较2014年大幅下降4个百分点,粗结婚率也从2014年的9.6%降至2021年的5.4%,房地产市场的增量需求已大不如前。
货币化安置“缺位”,低线级城市销售改善空间或不大。与2014年不同,本轮地产放松并未使用刺激更强、见效更快的棚改货币化政策,取而代之的是整体周期更长的城中村改造等政策。相比棚户区改造,城中村改造尽量避免大拆大建、实施范围集中于超大特大城市而非低线级城市,资金来源以财政补贴和专项债为主、而非央行支持。
人口流入叠加改善型需求共振,二线城市地产销售回升力度或更大。与一线城市人口净流出形成对比,2022年长沙、杭州、青岛、南京等强二线城市常住人口规模继续扩张,刚需基本盘更加稳健;与此同时,二胎开放政策刺激下、二线城市的改善型需求也有所增加,有望与刚需形成共振。此外,相较一线城市房价的上涨幅度,近年来二线城市房价收入比并未出现大幅上行,或更有利于短期需求释放。
经过研究,我们发现:
以史为鉴,一线“松绑”量的示范效应较强,但对价的影响有限。1)回顾历史,2014年地产也曾经历寒冬,销售和新开工大幅回落;2)2015年4月起,一线城市集中“松绑”、随即带动高线城市销售回暖,但低线城市反转主要靠棚改货币化。
与以往不同,本轮“松绑”更多是定向宽松、发力改善型需求。1)本轮一线城市“松绑”有别于过去的总量型地产政策,更多刺激的是改善型需求;2)收入预期不稳、居民杠杆高企背景下,地产有望阶段性企稳、但持续性有待跟踪。
本轮一线城市“松绑”影响有所分化,三线及以下城市或延续疲软、二线有望改善。1)人口结构和婚育观念明显转变,一线城市“松绑”的示范效应或不如以往;2)人口流入叠加改善型需求共振,二线地产销售回升力度或更大。
二、产需高频跟踪:上游生产部分改善,下游地产销售低迷
钢材需求回暖,高炉开工率、钢材价格回升。本周(9月3日至9月9日),全国高炉开工率延续回升、较上周上涨0.3个百分点至84.4%,是2021、2022年同期114.7%、102.9%。需求回暖,钢材价格提升较为明显、较上周增加0.6个百分点,是2021、2022年同期水平的71.1%、95.7%。
主要工业金属开工边际改善,库存加速累库。本周(9月3日至9月9日),铝行业开工率较上周小幅回升0.2个百分点至63.7%,分别为2021、2022年同期的94.2%、96.5%,铜杆开工率较上周增加1.3个百分点至70.3%。库存方面,电解铝现货库存较上周有所增加4.9个百分点至51.7万吨,社铜库存较上周大幅增加9.9个百分点至15.2万吨,但电解铝和社铜库存仍处于同期低位,分别为2022年同期的76.4%、73.8%。
中游开工出现回落,但仍超去年同期。本周(9月3日至9月9日),国内PTA开工率小幅震荡、较前周下滑1.8个百分点至80.5%,分别为2021、2022年同期水平的101.4%、118.6%;国内纯碱开工率下滑显著、较上周减少2.8个百分点至78.5%、是去年同期水平的102.8%;涤纶长丝开工率出现微跌、较前周减少0.1个百分点至85.9%。相较之下,汽车半钢胎开工率仍处提升态势、较上周上涨0.1个百分点至72.2%,分别为2021、2022年同期水平的182.9%、116.6%。
全国新房销售进一步回落,二手房销售延续低迷。本周(9月3日至9月9日),全国30大中城市商品房成交较上周回落35.3%、仅为2021、2022年同期水平的49.4%、78.1%;各线城市商品房成交下滑显著,一、二、三线城市新房日均成交分别较上周减少30.0%、39.6%、26.3%。本周全国二手房成交同样有所回落、较上周下滑5.2%,一线城市二手房成交则延续改善,较上周提升4.7%。
近期海运运价指数小幅降低,东南亚航线运价则回升较为明显。本周(9月3日至9月10日),中国出口集装箱运价指数有所回落、较上周下滑0.3%。分航线看,欧洲航线、地中海航线出口集装箱运价回落更为明显、分别较上周降低3.2%、2.2%。相较之下,美西航线集装箱运价则明显回升,分别较上周增加2.2%。
三、人流跟踪:人流出行活动回落、线下消费走弱
市内出现人流活动延续回落,华南地区城市地铁客流量下滑显著。本周(9月3日至9月9日),全国样本城市地铁日均客流量较上周回落5.3%,受台风影响,华南地区城市地铁客流量较上周下滑,东莞、佛山、厦门等地地铁客流减少幅度较为明显,分别较上周下滑18.4%、13.4%、13.3%。反映市内人口流动力度的全国拥堵延时指数延续提升,较上周增加2.7%,其中福州、长沙、天津等地市内拥堵更为明显,分别较前周增加17.8%、8.5%、8.3%。
线下消费有所回落,电影票房与场均观影人数回落明显。上周(8月27日至9月2日),电影票房日均收入较上周大幅回落40.2%至8.7亿元、是去年同期139.8%。场均观影人次较上周回落40.0%至21.2万人次。是去年同期145.3%。
+报告信息
证券研究报告:《一线城市“松绑”,影响几何?》
对外发布时间:2023年09月10日
报告发布机构:国金证券股份有限公司
赵 伟(执业S1130521120002)zhaow@gjzq.com.cn
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